Ha Magyarországon ingatlant vásárolunk, öröklünk vagy építkezni szeretnénk, gyakran találkozunk olyan megjelölésekkel, mint belterület, külterület vagy zártkert. Ezek a fogalmak nemcsak földrajzi, hanem jogi és gazdasági szempontból is fontosak. Meghatározzák, hogy mit építhetünk a területre és, hogy hogyan használhatjuk, hasznosíthatjuk az ingatlant.
Ahhoz, hogy ezeket megértsük, először nézzük meg, mit jelent maga a településrendezés és a területi besorolás.
1. A település és a területi besorolás alapjai
Minden település területét a helyi önkormányzat településrendezési eszközökkel szabályozza. Ezek közül a legfontosabb:
-
- • és a szabályozási terv.
- • a helyi építési szabályzat (HÉSZ),
- • a településszerkezeti terv,
Ezek határozzák meg, hogy a település határain belül mely területek minősülnek belterületnek vagy külterületnek, illetve hol találhatók zártkertek.
A HÉSZ a település közigazgatási területét többféle övezetbe sorolja (pl. lakóövezet, gazdasági övezet, mezőgazdasági terület stb.), de az alapvető megkülönböztetés mindig a belterület–külterület határán húzódik.
2. Mi az a belterület?
A belterület a településnek az a része, amelyet a helyi önkormányzat belterületbe vont. Ezek a beépített vagy beépítésre szánt részek: lakóházak, közintézmények, utak, parkok, ipari területek, tehát minden, ami a település „lakott” részéhez tartozik.
A belterületbe vonás hivatalos eljárás, amelyet a képviselő-testület határozattal rendel el. Ez nem automatikus folyamat: általában akkor történik meg, ha a terület közművesítésre és beépítésre alkalmas lesz, például új lakópark vagy ipari övezet kialakításakor.
3. Mi az a külterület?
A külterület a település közigazgatási határán belül, de a belterületen kívül fekvő földrészletek összessége. Ezek jellemzően mezőgazdasági művelés alatt álló területek: szántók, rétek, legelők, erdők vagy mezőgazdasági üzemek.
Külterület tehát nem „más településen van”, hanem ugyanahhoz a településhez tartozik, csak nem beépítésre szánt terület.
4. Mi az a zártkert?
A zártkert egy különleges kategória, amely történelmileg a külterület része, de sok szempontból átmenet a belterület és a külterület között.
A zártkertek a múltban a városok, falvak szélén elhelyezkedő kiskerti művelésre kijelölt területek voltak. A tulajdonosok itt szőlőt, gyümölcsöt termesztettek, kis hétvégi házakat, présházakat építettek. Ma is sokan nyaralóként használják ezeket az ingatlanokat. Amennyiben azonban valaki életvitelszerűen szeretne ott lakni, belterületbe vonást vagy művelés alóli kivonást kell kérnie.
Az ingatlan tulajdoni lapja alapján tudjuk eldönteni, hogy az adott ingatlan belterület, külterület, vagy zártkert. Adásvétel előtt mindenképpen javasolt friss tulajdoni lap alapján meggyőződnünk arról, hogy az ingatlan hol helyezkedik el és az alapján (is) eldöntenünk, hogy meg kívánjuk-e vásárolni az ingatlant.
Az alábbi táblázat segítheti egy előzetes döntés meghozatalát:
A fentieken túl az ingatlan tulajdoni lapja további fontos információkat is tartalmaz, különösen a tulajdonosok személyére és az ingatlanra esetlegesen bejegyzett terhekre vonatkozóan.
Adásvétel előtt minden esetben tájékozódjon részletesen és szükség esetén kérje szakértőink tanácsát.